Terdapat ramai orang yang masih keliru dengan perbezaan di antara Lot Bumiputera dan Lot Bukan Bumiputera.
Kekeliruan ini juga terjadi di kalangan pelabur hartanah yang menghadapi dilema ketika hendak membeli hartanah jenis Lot Bumiputera atau Lot Bukan Bumiputera sebagai permulaan dalam pelaburan hartanah mereka.
Sebagai permulaan, artikel ini akan menjelaskan perbezaan di antara Lot Bumiputera dan Lot Bukan Bumiputera dari segi kapasiti pelaburan hartanah.
Sebelum itu, anda perlu mengetahui bahawa kuota Bumiputera dan Lot Bumiputera juga merupakan dua perkara yang berbeza.
Kuota Bumiputera diperkenalkan pada tahun 1971 di bawah Dasar Ekonomi Baru dengan tujuan untuk mengubah semula corak penduduk Malaysia selepas peristiwa 13 Mei 1969.
Kadar asas kuota Bumiputera bagi setiap projek hartanah, sama ada komersial atau kediaman, adalah 30%. Namun, pada hari ini, kadar kuota Bumiputera berbeza mengikut setiap negeri.
Sebagai contoh, Kuala Lumpur dan Negeri Sembilan mengalokasikan 30% kuota Bumiputera untuk hartanah komersial dan kediaman, manakala Johor menetapkan kadar kuota Bumiputera sebanyak 40%.
Apa Itu Lot Bumiputera?
Lot Bumiputera adalah hak eksklusif pada jualan dan pajakan jenis hartanah yang diberikan kepada golongan Bumiputera, termasuk Sabah, Melayu, dan Sarawak, serta Muslim bukan Melayu.
Setiap pembangunan hartanah di Malaysia wajib mempunyai Lot Bumiputera yang diberikan dengan diskaun eksklusif kepada Bumiputera.
Sebagai contoh di Kuala Lumpur, setiap hartanah harus menyediakan 30% Lot Bumiputera.
Ini memberikan peluang kepada golongan Bumiputera untuk memiliki aset dan juga memperluaskan penyebaran penduduk Bumiputera.
Secara umumnya, terdapat keperluan masa yang lama (biasanya beberapa tahun) untuk menukar jenis pemilikan tanah dari Lot Bumiputera ke Lot Bukan Bumiputera.
Ini melibatkan prosedur yang memerlukan persetujuan daripada pihak kerajaan. Dalam kebanyakan kes, permohonan seumpama ini sering kali ditolak.
Lot Bumiputera merupakan jenis hartanah yang jarang dipertimbangkan oleh pelabur kerana pasaran yang sangat terhad, dan peningkatan nilai hartanahnya cenderung berlaku dengan perlahan jika dibandingkan dengan jenis pemilikan tanah yang lain.
Lot Bumiputera boleh diubah menjadi Non Bumi Lot dan masih boleh dijual kepada kaum selain Bumiputera dengan syarat dan kriteria yang ketat.
Ini berbeza dengan Tanah Rizab Melayu yang tidak boleh dijual kepada golongan selain Bumiputera dalam apa jua keadaan, kecuali dibatalkan oleh pihak berkuasa yang berkaitan.
Kelebihan Lot Bumiputera
Terdapat beberapa kelebihan dalam lot Bumiputera iaitu seperti berikut:
- Pembeli hartanah dengan jenis Lot Bumiputera akan diberikan diskaun antara 5% hingga 15% daripada harga jualan asal hartanah.
- Sekatan ini dikenakan dengan tujuan untuk membantu golongan Bumiputera memiliki hartanah.
Kekurangan Lot Bumiputera
Terdapat beberapa kekurangan dalam lot Bumiputera iaitu seperti berikut:
- Pasaran pembeli hartanah terhad di mana hartanah tersebut hanya boleh dijual kepada golongan Bumiputera sahaja.
- Proses penukaran status dari Lot Bumiputera kepada Non Bumi Lot memerlukan masa yang lama dan memerlukan persetujuan daripada Kerajaan Negeri.
- Tidak sesuai untuk tujuan pelaburan hartanah kerana terdapat sekatan bagi pemilik hartanah yang ingin menjual kepada kaum Cina atau India.
- Pertumbuhan harga yang perlahan menjadikan Lot Bumiputera kurang diminati di kalangan pelabur hartanah.
Apa Itu Non Bumi Lot?
Hartanah jenis Non Bumi Lot pula adalah jualan dan pajakan hartanah yang terbuka kepada semua kaum.
Jika anda membeli rumah sebagai pelaburan, disarankan agar anda membeli hartanah dengan pajakan jenis non bumi kerana ini akan memberikan anda akses yang lebih luas kepada pasaran apabila anda ingin menjualnya semula.
Hartanah yang dikenali sebagai Non-Bumi Lot dibahagikan kepada dua jenis iaitu Leasehold dan Freehold.
Golongan Bumiputera dibenarkan membeli hartanah Non-Bumiputera Lot, namun kaum selain Bumiputera tidak dibenarkan membeli Lot Bumiputera.
Apa Itu Leashold?
Hartanah dengan pegangan pajakan atau Leasehold adalah jenis hakmilik tanah yang tidak begitu diminati di pasaran.
Pajakan merujuk kepada hartanah yang ditempatkan di atas tanah yang dipajak atau disewa dari pihak kerajaan.
Biasanya, jangka masa pajakan yang paling lama yang dibenarkan adalah selama 99 tahun, tetapi terdapat beberapa pembangunan terbaru di pasaran yang memperoleh jangka masa melebihi 100 tahun.
Namun, kes-kes seperti ini sangat jarang berlaku. Sebaliknya, jangka masa pajakan yang diberikan paling pendek adalah selama 30 tahun.
Kos sewa untuk hartanah Leasehold dianggap sebagai pembaziran, kerana pemilik tidak akan menerima sebarang pampasan apabila pajakan tersebut tamat.
Sejumlah premium perlu dibayar untuk melanjutkan pajakan tersebut, dan pemilik perlu mengemukakan permohonan di Pejabat Tanah yang berkenaan.
Ini merupakan satu aspek yang dianggap berisiko kerana jika pihak kerajaan mempunyai rancangan untuk membangunkan kawasan tersebut, mereka boleh menolak permohonan untuk melanjutkan pajakan tersebut.
Ini bermakna tanah tersebut hanya dianggap sebagai milik pemilik rumah selama pajakan masih sah. Melanjutkan jangka masa pajakan juga melibatkan pembayaran premium yang tinggi.
Jumlahnya bergantung kepada jenis hartanah – sama ada kediaman, komersial, pertanian, atau jenis hartanah lain. Lokasi juga memainkan peranan dalam menentukan harga pelanjutan pajakan.
Selain itu, pemilik hanya dibenarkan melanjutkan pajakan maksimum selama 99 tahun.
Sebagai contoh, jika mereka telah tinggal selama 20 tahun dalam tempoh pajakan, mereka hanya boleh melanjutkan pajakan selama 79 tahun.
Apa Itu Freehold?
Hartanah Freehold, juga dikenali sebagai pegangan bebas, adalah jenis hartanah yang sangat diminati dan sering menjadi pertimbangan utama ketika membeli hartanah.
Salah satu alasan utama mengapa hartanah Freehold menjadi pilihan ramai adalah keyakinan bahawa hakmilik terhadap hartanah tersebut kekal untuk selamanya.
Pembeli percaya bahawa jenis hartanah ini dapat dimiliki secara berterusan dalam keluarga, dan boleh dipindahmilik dari satu generasi ke generasi berikutnya tanpa ada halangan daripada pihak berkuasa kerajaan persekutuan atau negeri.
Pembeli hartanah Freehold juga berpendapat bahawa kerajaan tidak mempunyai hak ke atas hartanah mereka jika terdapat keperluan untuk membina jalan raya atau projek pembangunan awam baru.
Keyakinan ini terutamanya popular di kalangan generasi yang lebih tua.
Walau bagaimanapun, keyakinan ini tidak sepenuhnya tepat kerana kerajaan masih mempunyai hak untuk menuntut kembali tanah-tanah tersebut, sama ada hartanah tersebut Freehold, Leasehold, atau Lot Bumiputera.
Kerajaan dibenarkan untuk menuntut tanah-tanah tersebut untuk tujuan pembangunan milik kerajaan seperti pembinaan jalan raya, sistem pengangkutan awam, atau projek awam lain.
Ya, hartanah Freehold anda berisiko dituntut semula oleh kerajaan untuk membina stesen LRT.
Sebagai contoh! Pemilik hartanah biasanya dipaksa untuk menjual hartanah mereka kepada kerajaan mengikut nilai pasaran tanpa diberikan sebarang pampasan, tanpa mengira sama ada mereka dapat membeli semula hartanah yang serupa di lokasi yang sama atau tidak.
Proses ini dikenali sebagai pengambilan paksa atau ‘forced acquisition‘. Nilai pasaran hartanah tersebut akan ditentukan oleh seorang penilai profesional yang dilantik oleh kerajaan.
Walaupun pemilik hartanah boleh menggaji penilai sendiri untuk mendapatkan penilaian yang lebih tepat, kerajaan masih akan mematuhi nilai yang ditetapkan oleh penilai yang mereka sendiri lantik jika terdapat sebarang perbezaan pendapat.
Walau bagaimanapun, hartanah Freehold tetap menjadi pilihan utama di pasaran dan mempunyai nilai yang lebih tinggi.
Jenis hartanah ini dipercayai mampu mendapatkan nilai jualan semula yang tinggi, peningkatan nilai modal, dan pulangan sewaan yang lebih tinggi.
Bumi Lot Vs Non Bumi Lot
Lot Bumi memiliki harga yang lebih rendah berbanding Lot Bukan Bumi dengan diskaun antara 5% hingga 15%.
Ini disebabkan oleh diskaun Bumi, iaitu diskaun minimum yang wajib ditawarkan kepada golongan Bumiputera untuk membeli hartanah.
Seperti yang telah disebutkan sebelum ini, Lot Bumi hanya boleh dibeli dan dimiliki oleh golongan Bumiputera.
Walau bagaimanapun, ia boleh dijual kepada pembeli bukan Bumiputera, namun prosesnya tidak mudah. Ia melibatkan pelbagai prosedur dan memerlukan masa yang lama.
Secara umumnya, permohonan untuk membeli Lot Bumi sering kali ditolak.
Perlu difahami bahawa Lot Bumi tidak sama dengan Tanah Rizab Melayu yang hanya boleh dibeli dan dipegang oleh orang Melayu seperti yang ditetapkan di bawah Enakmen Rizab Melayu 1913.
Kuota dan Diskaun Bumi di Malaysia
Seperti kuota Bumi, undang-undang tanah berada di bawah bidang kuasa kerajaan negeri. Oleh itu, diskaun Bumi juga berbeza dari satu negeri ke negeri lain.
Berikut adalah gambaran ringkas mengenai kuota Bumi dan diskaun Bumi di setiap negeri di Malaysia:
| Negeri | Kuota Bumi | Diskaun Bumi |
|---|---|---|
| Perlis | · 30% – 50% bergantung pada kelulusan Kerajaan Negeri · Kebanyakan adalah Tanah Rizab Melayu | – |
| Kedah | · Kediaman: 30% – 50% · Komersil: 30% | · Minimum 5% |
| Pulau Pinang | · 30% untuk semua hartanah | · 5% untuk setiap peringkat hartanah |
| Perak | · Tanah diberi milik Kerajaan Negeri: 30% · Tanah persendirian: 20% | · Diskaun minimum 5% (kecuali hartanah kos terendah) |
| Selangor | · Kediaman: Bergantung pada Perlembagaan Negeri seperti pada Pelan Biru Perumahan Selangor Darul Ehsan, Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor. · Komersil: 60% untuk unit komersil kos rendah (S&P RM120,000) dan 50% untuk unit komersil lain. · Perindustrian (lebih 10 ekar): 50% untuk unit perindustrian kos rendah (RM150,000) dan 40% untuk unit perindustrian lain. | · Kediaman: 7% (kecuali kos rendah) · Komersil: 10% · Perindustrian: 10% |
| Kuala Lumpur | · 30% untuk semua projek perumahan dan komersil. | 5% |
| Negeri Sembilan | · Minimum 30% untuk projek perumahan dan komersil | · 10% (kecuali kos rendah) |
| Melaka | · Kediaman: 40% di Kesidang, Kota Laksamana dan Bandar Hilir. 60% di kawasan lain. · Komersil: 35% di Kesidang, Kota Laksamana dan Bandar Hilir. 40% di kawasan lain. | 5 – 15% |
| Johor | · 40% untuk semua pemajuan kediaman, komersil dan perindustrian dengan kelulusan pertukaran sebelum 11 Disember 2004. · Untuk kediaman dengan kelulusan pertukaran selepas 11 Disember 2004: – 40% untuk harga jualan <RM200,000 – 30% untuk harga jualan >RM200,000 <RM300,000 – 20% untuk harga jualan >RM300,000. | 15% |
| Pahang | Minimum 30% bergantung pada keputusan Exco Negeri berdasarkan lokasi projek | – |
| Terengganu | · Tanah persendirian: 30% · Tanah penyerahan dan pemberimilikan semula: 50% | 7 – 7.5% |
| Kelantan | Kebanyakan adalah Tanah Rizab Melayu | – |
Bumi Lot Convert to Non Bumi
Seperti yang telah dinyatakan sebelum ini, menjual satu Lot Bumi kepada pembeli bukan Bumiputera bukanlah perkara yang mudah.
Menurut penasihat harta tanah Johanizam Mustakim, jika terdapat Lot Bumi yang tidak terjual, pemaju perlu membuat permohonan untuk melepaskannya di Pejabat Tanah tempatan.
“Pemaju perlu menyediakan laporan dan memberikan alasan yang kukuh bagi permohonan pelepasan ini, seperti kurangnya permintaan terhadap Lot Bumi walaupun telah diiklankan selama bertahun-tahun.
Bayaran tertentu perlu dibuat. Jumlah bayaran ini ditentukan oleh pihak berkuasa tempatan dan biasanya merujuk kepada jumlah diskaun asal.
Sebagai contoh, jika diskaun Bumi adalah 10%, maka jumlah yang perlu dibayar kepada kerajaan negeri adalah 10% daripada harga asal,” kata beliau.
“Pemaju boleh merayu kepada Pejabat Tanah jika permohonan asal ditolak. Jika rayuan berjaya, pembeli bukan Bumiputera perlu membayar jumlah yang ditolak kepada pemaju sebagai balasan daripada pembelian asal,” tambah beliau.
Satu perkara penting yang perlu diingat ialah walaupun satu Lot Bumi telah dilepaskan dari statusnya, ini tidak menjadikannya sebagai Lot Bukan Bumi.
Apabila pemilik bukan Bumiputera tanah tersebut ingin menjualnya kepada pemilik bukan Bumiputera baru, dia perlu memohon kebenaran Pejabat Tanah untuk melakukan pindahmilik.